Предизвикателствата за дългосрочните инвестиции
За всички е ясно, че ако искат парите им да заработят за тях, трябва да ги инвестират дългосрочно.
Добрата стратегия помага да се реагира правилно, което е и ключовият момент, идващ веднъж на няколко години, твърдят анализаторите от инвестиционно-консултанската компания Fox Estate Bulgaria.
Във всеки един инвестиционен проект има плюсове и минуси. Последните са голям риск, който трябва да бъде предотвратен, за да се постигнат реални резултати.
От друга страна са минусите - при завършване на проекта те са доста, както за инвеститора, така и за разработчика на проекта.
Най-главен приоритет е финансовия резултат, съотношението на разходи и приходи, които се формират посредством разработването на проекта.
Типичният заинтересован разработчик се стреми да получава максимални доходи и се надява да завърши проекта с минимални разходи. Всички други параметри са второстепенни. Въпреки това, че дългосрочният инвеститор се сблъсква със същия риск, съотношението на издръжки и доходи не се явява единственият важен фактор за инвеститора.
Разработването на проекта трябва да съответства на много други изисквания и инвеститорът трябва да търси отговор на следните въпроси:
1) Какъв трябва да е проекта, за да се впише в условията на обкръжаващата среда и до колко това ще повиши стойността на обекта?
2) Каква ще бъде икономическата производителност на жизнения цикъл?
3) Дали ще може тази недвижима собственост да предложи на наемодателите високоплатени арендни площи за дълго време и в бъдеще след смяна на първите наематели дали ще се налагат допълнителни инвестиции за ремонт и поддръжка?
4) Какви са експлоатационните предимства от даден проект?
5) Колко дълго проекта ще бъде конкурентноспособен без да се налага да се провеждат съществени мерки по модернизацията му?
6) Как да се сведат до минимум разходите за поддръжка на площите в периода на целия жизнен цикъл?
Отговори на тези въпроси биха били правилни ако се следват следните принципи:
- фокусиране на вниманието основно върху качеството;
- оригиналност на проекта, отговарящ на съвременните технически условия и изискванията на бъдещето;
- позициониране на проект като проект със строителни екологично чисти сгради с ниско енергопотребление;
- прозрачност и високо ниво на уважение в деловите отношения с всички партньори в бизнеса;
- точна и правилна оценка и управление на риска по всяко време от разработването на проекта;
- Детайлно разглеждане на всички въпроси - от дизайн до техническото проектиране на сградата, условия на договор и цели на управлението.
След като строителството на сградата се завърши, стандартите на разработване, които са били ползвани по време на дългосрочното инвестиране ще си проличат най-вече по нивото на отдаване на площите под наем, доход и високо ниво на взаимозаменяемост.
В зависимост от портфолиото на всяка компания, високото ниво на обектите е важен фактор за укрепване на положителното възприятие на същата от останалите на пазара.
Въпросът е трябва ли да имам толкова висок клас обект при положение, че по-малко традиционни обекти ще донесат също толкова добри резултати? Разбира се!
Икономическият успех на другите компании, собственици на по-малък клас проект, може да бъде по-висок от гледна точка на самия изпълнител, но от гледна точка на крайния инвеститор резултатите са по-високи при по-висок клас проекти (вторичната аренда, експлоатация, взаимозаменяемост).
И двата вида проект предоставят на потенциалния инвеститор възможността за "надникване в бъдещето" и да видят, че ще има различни начини за привличане на наематели за по-продължителни инвестиции.
Всички инвеститори, които желаят да разработват собствени проекти, или които взимат участие на определен стадий в проекта, определено трябва да разчитат на управляващия активите.
Според анализаторите от Fox Estate Bulgaria да оцениш ръста на имиджа е по-трудно отколкото ръста на икономическия успех, което се измерва с финансови резултати.
Положителният имидж отваря врати, не само към делови партньори и потенциални клиенти, но и предизвиква обществен интерес.
При успешно управление на активите, добрият мениджър мисли за дългосрочни перспективи, както и за интересите на всички страни.
http://analysis.expert.bg/analysis_682/
Свръхнасищане на имотния пазар и масово задлъжняване на българина
Има голямо насищане на пазара на недвижимите имоти и масово задлъжняване на българина в дългосрочен план, показва анализ на инвестиционно-консултанската компания Fox Estate Bulgaria.
Въпреки тези тенденции нуждата от жилище остава винаги на преден план. Дали ще е собствено или под наем, въпрос на разбиране и на възможности.
За тези, които изчакват по-добри времена, за да се възползват от срив на цените, могат да се окажат разочаровани. Промяна в цените на жилищата ще има, и ще е надолу, но може би само за непривлекателните такива.
Факторите, които ги определят като такива са висока цена и лошо състояние на имота, замърсеност на квартала и лошо управление на жилищния блок, лоша инфраструктура и комуникации, отдалеченост от месторабота, училище, детска градина и магазини, както и висок пътен трафик към жилището.
Собствениците на такива имоти ще загубят, ако не решат правилно какво да правят с тях в бъдеще. При всички случаи тези имоти се обезценят с времето.
Основен проблем при определяне на цените е качеството на жилищата и неговата възраст. Една четвърт от тях са на повече от 50 години.
Но има и жилища, които си струват парите. По данни на НСИ през четвърто тримесечие на 2008 г. спрямо третото средно за страната е отбелязан спад в цените на имотите от 4.1%. Строителните компании възнамеряват да инвестират повече в качеството на новопостроените жилища и намалят още печалбите си, това обаче съвсем не означава, че ще има значителен спад в цените на имотите.
Въпросът за цените на жилищата в България в последно време звучи по Шекспировски "Ще паднат или няма да паднат", но за всички е очевидно, че каквото е било досега, няма да има продължение. Дали е "ценови балон" или е "изкуствено завишаване", акцентът пада върху темата "световна финансова криза". А като чуе човек за криза, първоначално реакция е: "Ще се свивам, за да мога да изкарам". След това идва моментът на изчакването. Колко да чакаме, какво чакаме, заслужава ли си чакането или пак сме избрали неправилното решение?
И понеже всичко е въпрос на сметки, ето какво каква е информацията, която експерти на Fox Estate Bulgaria са събрали и обобщили към момента, относно цените на жилищата в Пловдив.
Имайки предвид, че всяко жилище е уникално, понеже е комбинация от различни характеристики, които определят спецификата му, всичко казано като "средна цена на жилище" ще е само ориентир за истинската му стойност.
Данните показват, че предлагане има, но няма съответно търсене. В квартал Тракия например средната продажна цена двустаен апартамент е 600 евро. В центъра същата е 950 евро. В кварталите Кършияка и Кючук Париж цените за двустаен апартамент са съответно 754 евро и 690 евро. Цените на ателиетата са с около 10-12 % по-ниски.
Според мнението на повечето клиенти на компанията няма такава опция като "удобно време за купуване на имот". Те твърдят, че имота или им трябва и го купуват в момента, в който съберат пари, или изобщо не трябва да се занимават с покупка.
От една страна всяко изчакване ги кара да си мислят, че финансовата криза може да свърши и цените пак да литнат нагоре. От друга, надеждата, че лихвите по кредитите ще паднат (при определени условия ) и до есента цените на имотите ще паднат поне с 20%, ги навежда до мисълта, че може да изпаднат в положение, в което банките няма да им дадат повече от 60-70% от стойността на жилището и да си останат с кеш, който не знаят къде и как да инвестират.
Все пак, някои са решили да си вземат жилище с цел инвестиция и усилено проучват пазара. За последните няколко месеца, броят на хората, които търсят жилище под наем се е увеличил с 15-20%, така че това прибиране на наем от порядъка на 300-500 лева на месец може да се окаже добър начин да се запълва семейният бюджет.
Качествените имоти си държат цени и при тях не може да очаква голям спад. Те се срещат рядко, но винаги е по-добре да се дадат повече пари, но да се знае, че жилището е строено според всички европейски стандарти.
Недостатъчното банково финансиране спъва реализацията на ВЕИ проекти
Най-големият проблем пред реализацията на проекти в сферата на възобновяемите енергийни източници е недостигът на банково финансиране, а не цената на проектите, тъй като трезорите са орязали рязко кредитирането им.
Около това мнение се обединиха експерти, които се събраха на приключилия трети енергиен форум за финансиране на ВЕИ в Прага, 25-26 февруари, съобщиха от инвестиционно-консултанската компания FOX ESTATE BULGARIA.
В центъра на дискусиите бяха инвестиционните възможности в Централна и Източна Европа и нарасналият инвеститорски интерес.
Най-силен двигател за подкрепа на възобновяемите енергийни източници е наследството, оставено на всички страни в Централна и Източна Европа, т.е. силната зависимост от вноса на енергия от Русия.
В светлината на изострени кредитни условия, инвеститори се обръщат към инвестиции с по-безопасни условия на изпълнение. Доверието във възобновяемата енергия, както и солидната инвестиция в инфраструктурата с висок растеж на икономиката, е подкрепено от непрекъснато нарастващото потребление и нужда от енергия.
Третият енергиен форум за финансиране на ВЕИ разгледа няколко начина как страните от Централна и Източна Европа да се учат от всички ключови заинтересовани страни, как да се разкрие истинският потенциал на региона и какви са най-добрите възможности за обезпечаване на тези възможности. Финансисти, енергийни компании, политици и разработчиците на проекти се събраха и обмениха информация и полезни контакти.
Според прогнозите на експертите вятърната индустрия ще нарасне до приблизително 485 MW през 2015 г. от 30 MW през 2006 г.
България и Румъния са най-бързо развиващите се държави в областта на вятърната индустрия, които резонно поддържат високи тарифи, облекчени регулаторни режими, добра правителствена политика и имат зони с добър ветрови ресурс.
Относно слънчевата индустрия, на форума се заключи, че насърчителните режими в Централна и Източна Европа са благоприятни и с високоефективни икономически системи, въпреки че рисковете са по-високи отколкото на системите в повечето западноевропейски страни.
Смята се, че общо около 112 MW от слънчевата индустрия може да се абсорбира през 2009 г., като през 2008 г е до 121% от 50.7 MW.
Съществуващите стимулиращи режими в Чехия и България направиха слънчевата индустрия изключително привлекателна що се отнася до разходи за мащабни проекти с мощност под 4 MW.
http://news.expert.bg/?id=225007
2009-та ще е годината на слънчевата енергия
Няколко големи компании вече започнаха сериозни проучвания за закупуването на проекти и изграждането на фотоволтаични паркове на територията на нашата страна.
2009-та се оформя като годината на фотоволтаичните електрически централи. Поради приноса на фотоволтаичните системи в енергийния баланс на страната ни и предвидените субсидии за тези технологии, интересът към тези конвеционални източници е обосновано висок, коментират от инвестиционно-консултанската компания FOX ESTATE BULGARIA.
Инвестицията във фотоволтаични централи е една от най-скъпите сред останалите ВЕИ. Стойността е между 3 500 000 до 4 000 000 Евро за 1 MW, но въпреки това интересът остава голям.
Няколко големи компании вече започнаха сериозни проучвания за закупуването на проекти и изграждането на фотоволтаични паркове на територията на нашата страна.
Голям брой предприемачи ще кандидатстват за финансиране по програмите за енергийна ефективност, въпреки че по линия на ЕБВР броят на финансираните обекти не надвишава цифрата 10.
България е страна с много слънчево греене през годината в следствие на което, слънчевата енергия представлява голям енергиен ресурс, поради неизчерпаемостта си, за разлика от непостоянните вода и вятър.
България може да се раздели на три слънчеви зони. В централен - източен регион ресурсът на слънчевата енергия е 4 kWh/m2/дневно (1450 kWh/m2/годишно). В североизточния регион, който покрива и част от централната северна брегова ивица, ресурсът на слънчевата енергия е 4,25 kWh/m2/дневно (1450 - 1500 kWh/m2/годишно). В южните и източните райони условията за използване на слънчева енергия са най-благоприятни и там средната годишна продължителност на греенето е около 2150 часа (около 49% от максимално възможното).
Независимо, че около 77% от площта на България е заета от гори, обработваема земя и природни резервати, останалата територия би могла да се използва за изграждане на слънчеви централи.
Перспективите, свързани със законодателството в България са за стимулиране на производството на ел.енергия от фотоволтаични системи и създаване на все по-добри условия за изкупуване за още по-дълъг период и на по-високи цени.
През последните няколко месеца, предвид създадените благоприятни условия за развитие на производството на ел.енергия от възобновяеми енергийни източници (ВЕИ) в страната значително се повиши инвестиционният интерес на чуждестранни компании с опит в бранша. От друга страна находчиви български фирми насочиха своята дейност и към разработване и менажиране на проекти, свързани с производството на ел.енергия от ВЕИ.
Като цяло инвестиционният интерес на чуждестранни компании към ВЕИ проекти в България расте, заключват от FOX ESTATE BULGARIA.
http://news.expert.bg/n220268
Цените на имотите в Пловдив остават стабилни
Следващите няколко месеца може би ще се редуцира броят на строителните фирми, като на пазара ще останат само разумните играчи.
Въпреки стагнацията от началото на есента на 2008 г. и намалелият брой сделки заради световната финансова криза, все още не се забелязва съществен спад в цените на предлаганите имоти в Пловдив.
Това сочи анализ на инвестиционно-консултанската компания FOX ESTATE BULGARIA за пазара на жилищни имоти в града в началото на 2009 г.
Според проучване на компанията най-търсени са двустайните апартаменти в централната градска част и квартал "Кършияка". Цените за жилищата ново строителство в центъра, съответно за едностаен, двустаен и тристаен апартамент, са почти идентични - 1100 евро/кв.м. В Широк център цените са с около 100 - 150 евро/кв.м. по-ниски. В "Кършияка" средните цени са съответно 840 евро, 900 евро и 870 евро/кв.м.
Цените на жилищата в сградите в строеж едва ли ще паднат драстично, тъй като себестойността им се определя от стойността на земята под сградите и строително-монтажните работи, а същата, преди няколко месеца, когато са започнати сградите, беше висока. Строителите единствено могат да редуцират цената за сметка на печалбата си, която е малка част от себестойността. В противен случай биха реализирали огромни загуби, особено за по-големите обекти.
Сделките се проточват във времето или провалят в последния момент, тъй като банка е отказала финансирането или купувачът в последния момент е преценил, че ще изчака по-добри времена, т.е. спад в цените. От друга страна по-голямата част от продавачите не отстъпват от офертните цени, тъй като все още не са финансово притиснати, а и се надяват, че кризата ще отшуми до няколко месеца и кредитирането ще се стабилизира.
Предлагането на имоти надвишава търсенето. То все повече се определя от интереса на купувача. Цената ще се определя от качеството на имота, доброто му местоположение и инфраструктура. Интерес ще се проявява към жилищата, които са проектирани, изпълнени и експлоатирани съобразно всички екологични изисквания, прогнозират експертите на FOX ESTATE BULGARIA.
Докато новото жилищно строителство в централна градска част запазва нивата си от преди 3 месеца, сделките за панелните жилища са сведени до минимум. Газовата криза в България ще накара много клиенти оттук нататък сериозно да се замислят дали техните жилища разполагат с алтернативни методи на отопление. В случая важни ще са за тях новопостроените сгради да бъдат съобразени с изискванията за висока енергийна ефективност, както и да бъдат подсигурени със захранване от различни енергийни източници. За съжаление панелните жилища не отговарят на тези изисквания.
От голяма важност е изобретателността на строителните предприемачи. Част от тях, които оперират от дълго време на Пловдивския строителен пазар и имат натрупани финансови резерви, реагираха адекватно на създалата се кризисна ситуация като разработиха свои лизингови схеми със срок на изплащане до 10 г. с първоначална вноска от 15-20 % и лихвен процент, значително по-нисък спрямо банковия сектор. Такива предложения се наблюдават в квартал "Въстанически". А други, които са с по-малко опит дори предлагат за продажба своите проекти, причината за което е нестабилното им финансово състояние.
Следващите няколко месеца може би ще се редуцира броят на строителните фирми, като на пазара ще останат само разумните играчи, т.е. такива, които са разработили своите проекти съобразно психологията на клиента.
След отшумяването на кризата тези строителни фирми, които ще останат на пазара, ако искат да спечелят повече клиенти, трябва да преосмислят и променят своята концепция като реализират проекти в зони с по-ниска плътност на застрояване. Изграждането в тези зони на комплекси от "затворен тип" би повишило интереса на клиенти, които търсят едно по-добро качество на живот. Новата концепция "Всичко под един покрив" е свързана с изграждането на тези комплекси, които ще спестят максимално времето на своите обитатели, като предлагат всички удобства под един покрив.
Подходящи за тази цел места биха били периферните райони на Пловдив, в Родопската яка, далеч от шума и натоварването на градския живот.
От икономическа гледна точка частичната промяна в кредитната политика на банките и решението на БНБ да стимулира кредитирането би се отразило осезаемо върху растежа на жилищните заеми, а оттам и върху пазара на жилищните имоти в България, защото по-голямата част от клиентите разчитат именно на кредити за покупката на свой бъдещ дом.
На фона на всички кризи в момента, на несигурността в заетостта и растежа на доходите на хората, е необходимо не само държавните и банкови институции в страната, а и строителните предприемачи да бъдат гъвкави и да реагират адекватно и своевременно на създалата се ситуация.